Sélection des dossiers locataires

L’une des principales craintes pour un bailleur est le risque d’impayé. C’est pourquoi le choix du locataire est très important.

Mais comment s’assurer que celui-ci paiera son loyer sans problème ? Comment sélectionner les dossiers de ses locataires sur des bases solides ?

 

La règle de base

La règle de base en matière de location pour un bailleur est de choisir un locataire qui gagne environ 3 fois le montant du loyer, charges incluses.

En effet, si le loyer représente une part trop importante des revenus du locataire, il suffit d’un imprévu d’ordre financier pour mettre à mal la capacité de paiement du locataire.

 

N’oublions pas que l’objectif premier du bailleur est que son locataire paie son loyer dans les temps et qu’il reste le plus longtemps possible dans son logement afin d’éviter les périodes de vacance.

 

Toutefois, pour s’assurer de trouver le bon candidat, un soin apporté au dossier locataire en amont permet d’ores et déjà d’affiner votre recherche.

 

Les pièces justificatives du dossier locataire

Dès que votre annonce est passée et une fois que vous avez eu une 1ère prise de contact avec les candidats vient le moment de les départager pour sélectionner le locataire le plus fiable.

 

Ce que le bailleur peut demander

Il va être essentiel de s’assurer que le locataire soit solvable, qu’il présente des garanties de paiement, que son emploi est pérenne, etc.

Dès lors, même si la législation française interdit certains justificatifs, elle offre un fil conducteur au bailleur en lui dressant une liste de pièces justificatives possibles.

Cela permet de mesurer la motivation du candidat ainsi que la qualité de son dossier locataire.

 

En règle générale, le bailleur est en droit d’exiger :

  • Une pièce d’identité valide ;
  • Une pièce qui prouve l’activité professionnelle du locataire : contrat de travail, extrait Kbis, carte étudiante, etc. ;
  • Documents qui prouvent les ressources du futur locataire : dernier ou avant-dernier avis d’imposition, derniers bulletins de salaire, etc.
  • Un justificatif de domicile : dernières quittances de loyer, avis de taxe foncière, etc.

 

Ce qu’il ne faut pas fournir

A contrario, la loi française interdit au bailleur de demander certains documents au locataire éventuel.

On retrouve ainsi :

  • Les documents bancaires : relevé de compte, autorisation de prélèvement automatique
  • La carte vitale
  • Un extrait de casier judiciaire
  • Un contrat de mariage ou une attestation de vie commune (PACS)
  • Le dossier médical du locataire
  • Un chèque de réservation pour le logement à louer ou un mandat cash pour garantir la location.

 

Pour ce qui concerne les colocations, cela s’avère souvent une bonne option, contrairement aux idées reçues.

En effet, la rotation des locataires évite les vacances.

Toutefois, veillez également à bien rédiger le bail de location pour éviter tout problème (les colocataires étant tous solidaires pour payer le loyer par exemple) et prenez les garanties adéquates.

 

Aller au-delà des chiffres

Mais pour trouver le bon candidat à votre location, il faut parfois aller au-delà des données chiffrées.

En effet, un salarié qui gagne bien sa vie n’est pas synonyme de bon payeur pour autant.

Vous devez « ressentir » le locataire, c’est pourquoi un face-à-face s’impose pour voir si le courant passe entre vous.

Si, au moment de la visite, vous avez un doute, vous devez rester sur vos gardes.

 

En parallèle, en plus des informations transmises dans le dossier de candidature qui assurent que le dossier est solide, il est important de comprendre le projet du locataire potentiel.

Celui-ci doit être cohérent et répondre au profil recherché.

Concrètement, une personne qui cherche un T2 de moins de 25 m² n’a pas du tout les mêmes besoins et les mêmes attentes en termes d’espace qu’une famille avec deux enfants.

 

En tant que bailleur, intéressez-vous au projet du futur locataire. Demandez-lui si c’est un logement transitoire ou s’il compte s’installer durablement. Identifiez ses motivations personnelles pour obtenir ce logement et cherchez à connaître son mode de vie.

Enfin, prêtez attention aux questions que le candidat vous pose, observez son langage corporel, le ton de sa voix.

Tous ces éléments participent à savoir si le courant passe entre vous et si vous avez les mêmes priorités.

 

Demande d’un garant

De l’engagement d’un garant

En plus des diverses garanties citées précédemment, le bailleur peut demander que le locataire ait un garant qui viendra à son secours en cas de non-paiement.

Selon la portée souhaitée par le bailleur à l’acte de cautionnement, le garant peut signer au choix un acte de cautionnement simple ou un acte de cautionnement solidaire.

 

Pour l’acte de cautionnement simple, le garant signe des documents qui portent sur son engagement en cas de défaillance de paiement du locataire.

En tant que bailleur, vous devez engager l’ensemble des démarches pour que le locataire paie ses dettes avant de vous tourner vers le garant.

 

Pour l’acte de cautionnement solidaire, vous pouvez en tant que bailleur vous tourner vers le locataire ou le garant indifféremment pour régler les sommes dues.

Ainsi, le garant en signant ce type de document sait qu’il peut être contacté en premier si le locataire ne paie pas son loyer.

Dans ce cas-là, le bailleur doit s’assurer de la solvabilité du garant en demandant quelques éléments comme :

  • Une pièce d’identité
  • Un justificatif de domicile
  • Une pièce justificative d’une activité professionnelle
  • Une preuve de ressources et de revenus financiers

 

À propos de la garantie loyer impayé (GLI)

Pour vous assurer que le loyer sera toujours payé par le locataire, le bailleur peut souscrire à une assurance de loyers impayés.

Pour se prémunir des impayés, il existe plusieurs systèmes possibles (gratuits pour VISALE par exemple ou payants selon les options).

Alors, êtes vous prêt à travailler avec des experts ?

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