La fixation du montant du loyer

Fixation du montant du loyer et des charges

La fixation du montant du loyer ainsi que celui des charges ne s’effectuent pas au hasard. En fonction du montant que vous allez choisir, il n’est pas dit que vous trouviez un locataire.

Quelles sont les méthodes préconisées ?

 

Trouver le juste loyer

En France, le principe est relativement simple puisque le propriétaire bailleur est libre de déterminer lui-même son loyer à condition qu’il prenne en considération l’état du marché locatif.

Mais, dans un contexte économique de pénurie de logements comme cela est le cas depuis quelques années, beaucoup de propriétaires peuvent être tentés de fixer un loyer relativement haut.

Une décision qui peut s’avérer rapidement peu rentable, car cela va entrainer possiblement des impayés, mais aussi un turn-over fréquent et donc des périodes de vacances locatives importantes.

 

Ainsi, le propriétaire doit se reposer sur des critères essentiels pour fixer le juste loyer, à savoir l’emplacement géographique du logement et la superficie de celui-ci.

D’autres éléments entrent aussi en compte comme le fait qu’une location meublée a toujours un loyer plus élevé qu’une location vide.

L’état général du logement participe aussi à l’appréciation du montant du loyer.

Enfin, les équipements annexes peuvent faire pencher la balance d’un côté ou d’un autre : présence d’un ascenseur, d’un gardiennage, d’un balcon ou d’une terrasse, orientation géographique, présence de commerces à proximité, transports publics, écoles, etc.

 

Ce qu’en dit la loi

Même si le propriétaire, rappelons-le, est libre de fixer le montant du loyer pour ses logements, il doit tenir compte de la loi dans la plupart des cas. Plusieurs éléments à savoir

 

  • Evolution du loyer

L’évolution du loyer d’un bien en location d’une année sur l’autre est encadré par la loi. En effet, le bailleur doit suivre l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des loyers).  L’IRL (Indice de référence des loyers) sert depuis 2006 à calculer l’augmentation annuelle des loyers des baux d’habitation. L’IRL est disponible sur internet (anil.org) et mis à jour trimestriellement.

 

  • Taxe sur les micro-logements

Les micro-logements (moins de 14 m²) peuvent être soumis à une taxe (loi Apparu de 2012) pour les communes situées en zone « tendue » . Ce dispositif concerne uniquement les logements :

  • Inférieurs ou égaux à 14 m²
  • En location vide ou meublée pour une durée de 9 mois minimum
  • Dont le loyer mensuel excède 41,70 €/m² (en 2018)

 

  • L’encadrement des loyers

En ce qui concerne les zones tendues (Paris notamment), le loyer des logements vides et meublés risque de devenir à nouveau encadré (la décision est en suspens) comme cela a été le cas en 2015. Cette mesure vise à juguler la hausse des loyers et concerne toutes les locations et les renouvellements de bail.

 

Rappelons qu’il n’est pas possible de louer un bien mesurant moins de  20m³ ou 9 m² pour pièce principale.

 

Ce qu’il ne faut pas faire pour définir le montant d’un loyer

Le meilleur loyer n’est pas nécessairement celui qui est le plus élevé.

Si vous disposez d’un bien à louer et que vous proposez un loyer plus élevé que celui d’un bien similaire, cela devient contre-productif.

En effet, les locataires — qui aujourd’hui disposent de moyens multiples pour comparer les prix, notamment sur Internet avec les comparateurs en ligne — vont quitter votre logement et aller chez un concurrent.

Cela entrainera indéniablement une vacance locative qui peut être onéreuse à terme.

 

Enfin, un loyer trop bas sera difficile à réajuster à la hausse à cause de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

 

Le mieux reste encore de proposer un montant de loyer en s’alignant sur le marché immobilier et les sites d’annonces immobilières, voire légèrement en deçà afin d’attirer de nouveaux locataires, voire de fidéliser certains.

 

Déterminer le montant des charges locatives

Les charges correspondent à toutes les dépenses en lien avec la location et certaines doivent être payées par le locataire lui-même.

Au moment de comparer les loyers, les charges sont obligatoirement incluses dans le montant global mensuel.

 

Rappelons qu’il existe une différence entre les charges locatives qui sont des charges dites refacturables et les charges de copropriété payées par le bailleur.

Pour faire le calcul des charges locatives, le propriétaire doit reprendre le décompte des charges adressées au syndic de copropriété.

Ces charges dites récupérables auprès du locataire sont définies par l’article de loi N° 87-713 du 26 août 1987. Cela concerne généralement :

  • Les taxes de balayage
  • Les taxes d’enlèvement des ordures
  • Les dépenses effectuées par le locataire : l’eau, le gaz, les produits d’entretien
  • Les dépenses d’entretien des parties communes

 

Les charges locatives sont indiquées habituellement dans l’appel de charges et représentent en moyenne 75 % des charges totales.

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