Location meublée / vide : que choisir ? Quelles différences ?

Au moment d’investir dans un bien en location, faut-il opter pour une location meublée ou vide ? Quelles sont les principales différences ? Existe-t-il des particularités sur le plan fiscal ?

 

Comparatif location meublée / vide

Le premier élément de réponse est le fonctionnement du marché immobilier : en général, les locations meublées concernent les petites surfaces tandis que les grandes surfaces sont habituellement des locations vides afin que chacun puisse se meubler comme il l’entend.

 

Voici les principales différences entre un bien en location meublée/vide :

 

Durée du bailDépôt de garantie (maxi)Préavis locataire
(avant échéance du bail)
Préavis bailleur
(avant échéance du bail)
Congé pour vente
Location meublée1 an2 mois1 mois3 mois3 mois avant la fin du bail
Location vide3 ans1 mois1 mois6 mois– 6 mois avant la fin du bail

– Locataire prioritaire pour acheter le logement

 

Il est à noter que si le bien immobilier est détenu par une SCI (Société civile immobilière), la loi française précise que la location meublée est interdite.

 

Eléments complémentaires à propos de la location meublée

L’objectif d’une location meublée est de rendre possible l’accès à la location au locataire pour qu’il y vive sans faire d’achats supplémentaires. Il importe donc que les lieux soient équipés dans ce sens. Une location meublée comprend du mobilier, un lit avec couette ou une couverture, une gazinière ou des plaques chauffantes, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, un placard de rangement et des luminaires. Il n’est pas obligatoire que le mobilier soit neuf, mais il doit être fonctionnel et en bon état d’usage et de réparation. Si besoin, le propriétaire doit le remplacer.

 

Généralement, l’inventaire de ce que contient la location meublée figure dans le contrat de location.

 


 

Questions de fiscalité

Quelques éléments principaux à connaître (en tant que non professionnel):

Catégorie de revenusRégime forfaitaire (micro-foncier)Régime réel
Location meubléeBénéfices Ind. Et Commerciaux (BIC)Abattement forfaitaire de 50% des rev. locatifsObligatoire à partir de 70 000€ de revenus (ou sur choix)
Location videRevenus fonciersAbattement forfaitaire de 30% des rev. locatifsObligatoire à partir de 15 000€ de revenus (ou sur choix)

 

A partir d’un certain montant de revenus locatifs en meublé, il peut être intéressant d’étudier l’option de passer en loueur meublé professionnel (LMP), mais cela à certaines conditions :

  • Les revenus annuels générés par cette activité sont supérieurs à 23.000 € ;
  • Les recettes annuelles du LMP excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

 

En général, on a tendance à affirmer qu’une location meublée est plus rentable qu’une location non meublée. En effet, les loyers sont souvent plus importants et la fiscalité est plus favorable. Toutefois le rendement d’une location meublée peut être grevé à cause des changements fréquents de locataires, mais aussi un risque de vacance locative plus important et, par conséquent, un entretien plus onéreux.

 

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