La vente d’un bien occupé

Un logement loué peut être vendu par son propriétaire à tout instant. 

Le bailleur propriétaire n’est alors pas tenu de prévenir le locataire de la mise en vente de son logement, car le locataire continue à payer un loyer au futur acheteur.

En contrepartie, le locataire doit laisser un droit de visite de 2 heures/jour au propriétaire à condition que cette notification figure dans le bail de location.

Pour le vendeur, cette solution peut être intéressante s’il a besoin de fonds pour alimenter d’autres projets sans attendre le terme du bail, même si le prix de vente est inférieur à celui d’un même bien à vide.

Quoi qu’il arrive, le locataire demeure dans le logement et le bail reste inchangé aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Faire partir le locataire pour vendre libre

Le propriétaire bailleur peut à tout instant de vendre son bien occupé. Même s’il doit en informer son locataire, il peut décider de le faire partir.

Il doit alors lui donner un congé pour vente en respectant des délais énoncés précédemment.

Le congé en question prend la forme d’un courrier en recommandé avec A/R ou d’un acte d’huissier. Il peut être remis en main propre avec émargement ou un récépissé afin e confirmer la validité du congé.

Quelles sont les motivations pour donner congé à son locataire ?

• En cas de vente du logement ;
• En cas de reprise personnelle : seule la très proche famille du propriétaire (bailleur lui-même, son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire, ascendants ou descendants, ainsi que ceux de son conjoint) ;
• En cas de motif légitime et sérieux : impayés conséquents, défaut d’assurance, sous-location, dégradations importantes, troubles du voisinage, etc.

A/ En cas de bail de location vide

Dans ce cas-là, vous êtes tenu de donner congé à votre locataire dans un délai de 6 mois avant le terme du bail de location.

Dès lors, le locataire, qui est prioritaire, dispose de son droit de préemption sur le bien en question.

Dans le cadre d’une vente d’un bien occupé vide, le locataire dispose d’un droit de préemption. Il peut choisir parmi les 3 solutions suivantes : 

• Accepter l’offre au prix du propriétaire ;
• Refuser l’offre ;
• Négocier l’offre du propriétaire : dans ce cas précis, le locataire n’est alors plus prioritaire.

B / En cas de bail de location meublé

• 3 mois de préavis ;
• Le locataire a l’impossibilité de préempter.

Prix de vente du logement occupé

Enfin, il est à noter qu’un logement vendu loué se vend toujours moins cher qu’un appartement libre.

On applique alors une décote variable selon plusieurs critères qui peut atteindre entre 40 et 50 % parfois : durée du bail restant, montant du loyer, type de bien, âge du locataire, etc.

Pour un logement vendu occupé meublé, une faible décote est appliquée puisque la durée de bail est d’un an seulement.