Vente d’un bien immobilier : formalités

Les frais de ventes immobiliers expliqués par les notaires de Paris : Un exemple concret

Après plusieurs mois de recherches, les époux Durand, ont trouvé un appartement dans un immeuble situé dans le 9e arrondissement de Paris. Ils entendent financer leur achat de 430 000€ au moyen d'un prêt de 300 000€, leurs économies servant à régler la commission de l'agence, le dépôt de garantie et les frais d'acte.

L'agent immobilier leur demande de faire une offre d'achat au vendeur. L’offre d'achat engage celui qui la formule. C'est une pratique courante mais non obligatoire. Dans cette offre, Monsieur et Madame Durand proposent à leur vendeur d'acheter son appartement à un prix (égal ou inférieur à celui qu'il demande) et des conditions déterminés. Les époux Durand ont intérêt à limiter cette offre dans le temps, mais dans ce cas, ils ne pourront pas la retirer avant la date prévue.

2 options :

  • Si le vendeur n'accepte pas leur offre dans le délai fixé, Monsieur et Madame Durand retrouvent leur liberté.
  • Si au contraire l'offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente).

Le notaire chargé de la vente, convie le vendeur et le couple Durand à un rendez-vous de signature. Il leur demande différents documents :

A l'acquéreur

Un dépôt de garantie : il est généralement de 10% et exigé par le vendeur. Le chèque est immédiatement encaissé sur le compte de l'office notarial. Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l'acquéreur ne veut pas signer l'acte définitif, bien que les conditions suspen¬sives soient réalisées.

Une avance sur les frais de constitution (pas obligatoire).

Les époux Durand ont le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (à compter du lendemain de la notification par remise de l'avant contrat en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier). Ils n'ont à justifier d'aucun motif et peuvent alors récupérer intégra¬lement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Au vendeur

Le vendeur a l'obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant les documents suivants (liste pouvant évoluer avec la législation) :

  • La mesure du lot vendu (loi Carrez),
  • Le constat de risque d'exposition au plomb,
  • L'état relatif à l'amiante dans les parties privatives et communes,
  • L'état parasitaire (termites...),
  • Le diagnostic de performance énergétique,
  • L'état des risques naturels et technologiques,
  • L'état des installations de gaz et d'électricité si elles datent de plus de 15 ans.

Le vendeur doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis afin de permettre aux époux Durand d'être informés de l'état technique du bien.

Lors de la vente d'un lot de copropriété, d'autres renseignements sont fournis par le vendeur : le règlement de copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges de copropriété, etc.

Cas particulier : Il existe d'autres formes d'avant-contrat que le compromis de vente :

  • La promesse unilatérale : le vendeur s'engage à vendre son bien à un acquéreur qui dispose d'un délai (dit d'option) fixé dans le contrat, pour se décider. Il peut, pendant un délai de 7 jours, se rétracter (voir ci-dessus). Passés ces délais (rétractation et option), l'acquéreur perd l'indemnité versée s'il renonce à acheter, sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas ou s'il se rétracte dans un délai de 7 jours.
  • Le contrat de réservation : il précède l'achat d'un bien sur plan. Il contient un certain nombre de mentions obligatoires : le délai de livraison, le prix prévisionnel, le nombre de pièces etc. Sa signature fait également courir un délai de rétractation de 7 jours. Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi : 5 % du prix si la vente intervient dans l'année du contrat de réservation ou 2 % si elle a lieu au maximum 2 ans après. Les conditions de restitution sont identiques à celles décrites pour un compromis.
L'offre de prêt

Le notaire a informé Monsieur et Madame Durand qu'un délai d'environ 3 mois est nécessaire avant la signature de l'acte de vente définitif. Il leur a expliqué que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir leur prêt.

Du fait de l'insertion dans le compromis de vente d'une condition suspensive d'obtention d'un crédit, les époux Durand ne sont pas définitivement engagés. Ainsi, s’ils n'obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente (s'ils disposent d'une autre source de financement) ou d'y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s'ils sont de mauvaise foi (par exemple, s'ils formulent une demande excédant leur capacité financière ou non conforme aux prévisions de l'avant-contrat).

Attention : si l'acquéreur n'entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens.

L'acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l'avant-contrat (montant, durée, taux...). Une fois l'offre de prêt émise par la banque, l'emprunteur ne peut pas l'accepter avant l'expiration d'un délai de 10 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Les différentes vérifications faites par le notaire

Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d'informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien...

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu'elle est prioritaire, pendant 2 mois, pour l'acquérir en vue de réaliser un projet d'intérêt général. Avant l'expiration de ce délai, l'acte de vente ne peut pas être signé.

Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l'avant-contrat de la vente définitive.

L'acte de vente

Monsieur et Madame Durand ont obtenu leur prêt. Le notaire les contacte pour les infor¬mer que le dossier est complet et leur proposer un rendez-vous de signature. Il leur demande d'apporter un chèque de banque correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais (voir ci-après les frais de vente).

Le jour prévu pour la signature, les époux Durand se rendent à l'étude. Sont également présents le vendeur, son notaire et l'agent immobilier. Le notaire leur donne lecture de l'acte. Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie de la remise du chèque de banque au notaire.

Le notaire remet au vendeur le prix de la vente. Il remet ensuite au vendeur et aux acquéreurs, une attestation de vente. Il indique à Monsieur et Madame Durand qu'ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l'achèvement des formalités de publicité de l'acte de vente au fichier immobilier.

Cas particulier : La vente en 1’état futur d'achèvement (VEFA) et le paiement du prix : lors d'un achat sur plan, un premier paiement est effectué à la signature de l'acte si les fondations sont achevées. Le déblocage des fonds intervient ensuite en fonction de l'avancement des travaux et du type de garantie fournie par le promoteur pour assurer la livraison du bien :

  • En cas de garantie "extrinsèque" (fournie par une banque) : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement et le solde de 5 % à la livraison ;
  • En cas de garantie "intrinsèque" : 20 % aux fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement et le solde à la livraison.

Les frais de ventes immobiliers expliqués par les notaires de Paris : Un exemple concret

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